Przepisy prawne dotyczące nieruchomości często są skomplikowane, a prawniczy język Kodeksu Cywilnego regulujący zasady korzystania, przekazywania i zasiedzenia nieruchomości bywa niejednoznaczny. W bardziej złożonych przypadkach, takich jak, przykładowo zasiedzenie, warto skorzystać z profesjonalnych porad prawniczych. Wywodzące się jeszcze z prawa starożytnego zasiedzenie, dzisiaj nadal budzi wiele emocji i wątpliwości.
Czym jest zasiedzenie i jak może do niego dojść?
Zasiedzenie nieruchomości stanowi instytucję prawa cywilnego, wywodzącą się z prawa rzymskiego klasycznego. Ostatnio nabiera ono szczególnego znaczenia w kontekście coraz częstszych sporów pomiędzy dotychczasowymi a obecnymi posiadaczami nieruchomości na terenie Polski. Media nagłaśniają postępowania o zwrot własności, wywołując ogromne emocje wśród społeczności lokalnej i osób trzecich. Obawy o stan prawny posiadanych nieruchomości budzą zrozumiałe emocje, a identyfikacja oraz spełnienie przesłanek zasiedzenia stają się kluczowe.
Zasiedzenie, wynikające z braku zainteresowania formalnego właściciela nieruchomości lub nieznanego właściciela, realizuje się poprzez długotrwałe i bezprawne posiadanie nieruchomości przez inną osobę. Przesłanki zasiedzenia obejmują cechy posiadania samoistnego, gdzie osoba posiadająca nieruchomość zachowuje się, jakby była jej właścicielem, oraz trwający wystarczająco długo okres, zgodnie z ustawą.
Przepisy prawne regulujące zasiedzenie
Zasiedzenie nieruchomości jest uregulowane w polskim prawie cywilnym, a konkretne przesłanki i zasady określone są w Kodeksie Cywilnym. Przesłanki zasiedzenia nieruchomości znajdują się w art. 172, który brzmi następująco:
- Posiadanie nieruchomości niebędącej jej właścicielem nabywa własność nieruchomości, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
- Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
- Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Zgodnie z tymi przepisami, zasiedzenie może nastąpić, gdy posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem utrzymuje posiadanie nieruchomości nieprzerwanie przez odpowiednio długi okres (20 lat lub 30 lat, w zależności od okoliczności), a także spełnia inne warunki, takie jak posiadanie samoistne.
Należy zaznaczyć, że zasiedzenie dotyczy wszystkich podmiotów prawa cywilnego, co oznacza, że zarówno osoby fizyczne, jak i instytucje, na przykład gminy, mogą ubiegać się o nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Nie obejmuje to jednak najemców czy dzierżawców.
Jeśli nieruchomość należy do Skarbu Państwa lub gminy, zasiedzenie nieruchomości nie obowiązuje, jednak istnieje możliwość starania się o stwierdzenie zasiedzenia użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością domu.
Różnica pomiędzy zasiedzeniem w dobrej wierze i zasiedzeniem w złej wierze
Pojawiające się rozróżnienie między zasiedzeniem w dobrej a złej wierze, jest istotne, ponieważ determinuje długość wymaganego okresu.
Zasiedzenie w dobrej wierze: 20 lat posiadania
Posiadacz w dobrej wierze to osoba, która jest błędnie przekonana, że przysługuje jej prawo własności do nieruchomości, ale to przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy. Przykładem może być nabywca, który kupił nieruchomość na podstawie nieważnego aktu notarialnego. Mimo że umowa jest nieważna, posiadacz w dobrej wierze traktuje nieruchomość jako swoją, co może prowadzić do zasiedzenia.
Zasiedzenie w złej wierze: 30 lat posiadania
Zasiedzenie w złej wierze dotyczy posiadacza, który wie lub powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przykładem może być sytuacja, gdzie posiadacz zdaje sobie sprawę, że umowa kupna nieruchomości, którą zawarł, nie została sformalizowana w odpowiedni sposób (np. akt notarialny). Pomimo tej wiedzy traktuje nieruchomość jako swoją, co stanowi zasiedzenie w złej wierze.
Procedury sądowe w przypadku zasiedzenia
Zasiedzenie nieruchomości, proces prawny o wyjątkowej zawiłości, powoduje pozbawienie obecnego właściciela prawa własności na rzecz długoletniego posiadacza. Pytania dotyczące zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości czy zasiedzenia praw pozostałych spadkobierców są nadzwyczaj trudne. Choć prawo przewiduje taką możliwość, sądy podchodzą do tych kwestii z dużą ostrożnością. Fakt zamieszkiwania przez jednego ze współwłaścicieli przez ponad 30 lat może być brany pod uwagę, ale nie stanowi jednoznacznej przesłanki zasiedzenia. Podobnie jest w kwestii spadku.
Procedury związane z postępowaniem o zasiedzenie są skomplikowane. Wnioskodawca, będący posiadaczem nieruchomości, musi złożyć stosowny wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. W uzasadnieniu wniosku należy szczegółowo opisać wszystkie okoliczności uzasadniające zasiedzenie. Niezbędna jest tu pomoc profesjonalnej kancelarii prawniczej.
Niejasne są również zasady dotyczące uczestników postępowania. Niektóre sądy wymagają wskazania wszystkich właścicieli nieruchomości sąsiadujących, bez względu na ich interes prawny. Różnice interpretacyjne są powszechne, a bieżące orzecznictwo musi być śledzone.
Skutki orzeczenia sądu o zasiedzeniu są radykalne. Dotychczasowy właściciel traci prawo własności, a nabywa je długoletni posiadacz. Orzeczenie sądu nie przekazuje prawa własności, lecz potwierdza jego nabycie. Aby uzyskać formalne stwierdzenie zasiedzenia, konieczne jest orzeczenie sądu i wpis w księdze wieczystej.
Podsumowanie
Zasiedzenie, choć silnie zakorzenione w europejskiej tradycji prawnej, nie unika krytyki ze strony współczesnej doktryny prawniczej. Pomimo tego, że jest to istotna instytucja prawa prywatnego, warto brać pod uwagę różnorodność funkcjonujących obecnie rozwiązań i uwzględniać perspektywę porównawczą. Nawet jeśli niektóre głosy krytyczne podważają istotne wartości prawa, takie jak ochrona prawa własności, to historia prawa, zwłaszcza prawo rzymskie, pokazuje, że zasiedzenie może mieć uzasadnienie w danym porządku prawnym.
Interesujące jest, że krytyka zasiedzenia, bazująca na argumentach z archaiczności tej instytucji, czasem nie uwzględnia nowych perspektyw jej zastosowania. Przez pryzmat historii prawa można dostrzec, że to, co obecnie może wydawać się przeszłością, może wkrótce kształtować przyszłość. Dzisiaj nie jest klarowne, w jakim kierunku będzie podążać historia instytucji zasiedzenia. Wydaje się, że może odgrywać coraz mniejszą rolę w przypadku nieruchomości, ale nie można wykluczyć, że jej zastosowanie rozszerzy się na inne dziedziny prawa, takie jak ruchomości czy dobra niematerialne.
Bibliografia:
- Grzybowski S., Zarys prawa cywilnego, Warszawa 1974, s. 261.
- Stolarski K., Nie koniec historii: dynamika prawa na przykładzie instytucji zasiedzenia, FORUM PR AWNICZE 2019, s. 14-26.
- SZUBER-BEDNARZ E., Spo³eczny wymiar skutków prawnych zasiedzenia, https://repozytorium.amu.edu.pl/server/api/core/bitstreams/e7be4f06-a879-4c7c-af7e-565ced2c0840/content, dostęp: 13.11.2023.
- Ślusarek T., Zasiedzenie służebności przesyłu, Zeszyty Naukowe Collegium Witelona, r 42(1) / 2022.