Umowa dożywocia to coraz popularniejszy sposób przekazywania prawa własności nieruchomości, który łączy interesy obu stron – osoby przekazującej nieruchomość i nabywającej prawa w zamian za określone świadczenia. Jest to prawna umowa, w której osoba przekazująca nieruchomość (dożywotnik) zobowiązuje się do świadczenia na rzecz nabywcy w zamian za zachowanie prawa dożywocia.
Na czym polega umowa dożywocie?
Umowy dożywocia polega na tym, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się do udzielania dożywotnikowi określonego wsparcia, najczęściej w formie świadczeń pieniężnych. W zamian dożywotnik przenosi prawo własności nieruchomości na nabywcę. Umowa może także zakładać inne rodzaje świadczeń, takie jak opieka.
Umowa dożywocia może być zawarta w dowolnym momencie między dwiema stronami. Warunkiem w tym przypadku nie jest pokrewieństwo. Oznacza to, że nawet osoby obce sobie, zgodnie z literą prawa, mogą ją zawrzeć. Warunki oraz zobowiązania wynikające z umowy dożywocia reguluje natomiast kodeks cywilny.
Umowa dożywocia nie jest jednak korzystna z punktu widzenia prawnych spadkobierców, którzy w momencie jej zawarcia przez dożywotnika tracą prawa do przedmiotu umowy.
Dlaczego warto sporządzić umowę dożywocia?
Umowa dożywocia ma wiele zalet, zwłaszcza z perspektywy finansowej. Dla osób, które chcą zabezpieczyć swoje przyszłe utrzymanie, umowa ta może być rozwiązaniem. Świadczenia pieniężne, które nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi, mogą pomóc w utrzymaniu, zwłaszcza w sytuacjach, gdy osoba przekazująca nieruchomość ma niską emeryturę lub nie ma jej w ogóle. W tych przypadkach zawarcie tego typu umowy zabezpiecza byt i niezbędne środki finansowe dożywotnikowi, a nabywcy zapewnia własność nieruchomości po śmierci dożywotnika.
Coraz częściej umowę dożywocia zawierają też osoby pozostające w nieformalnych związkach, które chcą zabezpieczyć swoją sytuację na wypadek śmierci partnera, ponieważ z prawnego punktu widzenia są one sobie obce. Umowa dożywocia może być bardziej korzystna niż dziedziczenie lub darowizna, ponieważ nie podlega podatkowi od spadków i darowizn, chociaż zobowiązany musi uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych.
Wady umowy dożywocia
Choć umowa dożywocia ma wiele zalet, to nie jest wolna od wad. Jedną z głównych jest trudność w odwołaniu lub zmianie treści umowy. Muszą istnieć konkretne ustawowe przesłanki, aby to uczynić, dlatego umowę dożywocia powinno się podpisywać tylko z zaufanymi osobami.
Umowa dożywocia może być uważana za nieważną lub podlegać unieważnieniu w pewnych okolicznościach, jednak w przypadku śmierci dożywotnika, nie ma możliwości uchylenia umowy dożywocia, a prawa z niej wynikające nie przechodzą na spadkobierców. Niemniej jednak, istnieją sytuacje, w których umowa dożywocia może być uważana za nieważną lub mogą istnieć podstawy do jej unieważnienia, zanim dożywotnik zmarł. Oto kilka sytuacji, w których umowa dożywocia może być uważana za nieważną lub podlegać unieważnieniu:
- Brak zdolności do czynności prawnych: Jeśli jedna z zaangażowanych stron (dożywotnik lub nabywca) nie ma zdolności do czynności prawnych w momencie zawarcia umowy. Osoba niezdolna do czynności prawnych nie ma uprawnień do zaciągania zobowiązań.
- Naruszenie zasad formy: Umowa dożywocia, jak wiele innych umów dotyczących nieruchomości, musi być zawarta w określonej formie, zwykle aktu notarialnego. Naruszenie tej zasady może prowadzić do nieważności umowy.
- Błąd lub oszustwo: Jeśli jedna ze stron zawierających umowę dożywocia działała pod była oszukiwana w związku z umową, może to stanowić podstawę do unieważnienia umowy.
- Przymus lub zastraszanie: Jeśli jedna ze stron została zmuszona lub zastrasza, aby zawrzeć umowę dożywocia, to może to być podstawa do unieważnienia umowy.
- Niewykonywanie obowiązków przez drugą stronę: Jeśli nabywca nie wykonuje swoich obowiązków wynikających z umowy, dożywotnik może próbować unieważnić umowę.
Prawo dożywocia jest wyłącznie osobiste i nie przechodzi na spadkobierców, co oznacza, że po śmierci dożywotnika, umowa pozostaje w mocy do czasu jej rozwiązania lub spełnienia przez nabywcę. W przypadku wątpliwości co do ważności lub ewentualnego unieważnienia umowy dożywocia, zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub adwokatem, aby uzyskać odpowiednią pomoc prawna.
Kiedy umowę dożywocia można zmienić lub rozwiązać?
Zmiana lub rozwiązanie umowy dożywocia jest możliwe w pewnych sytuacjach. Przede wszystkim, jeśli strony nie mogą pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności, co często ma miejsce w przypadku skłóconych stron, treść umowy dożywocia może ulec zmianie, po uzgodnieniu i zapisaniu aneksu do umowy. Zmiana treści umowy może również nastąpić w przypadku zbycia nieruchomości przez nabywcę, co może skutkować żądaniem dożywotniej renty dla dożywotnika.
Umowa dożywocia wygasa automatycznie w momencie śmierci dożywotnika. W przypadku śmierci nabywcy, umowa wchodzi do masy spadkowej wraz z nieruchomością. Rozwiązanie umowy dożywocia może mieć miejsce jedynie w sądzie, a strona, która chce rozwiązać umowę, musi udowodnić, że nie może dłużej pozostawać w bezpośredniej styczności z drugą stroną. W razie uwzględnienia wniosku przez sąd, prawo własności nieruchomości przechodzi z powrotem na dożywotnika.
Te wszystkie arkana związane z zawieraniem i potencjalnymi zmianami w umowie dożywocia bywają dość zawoalowane. W trudnych, niejasnych przypadkach dobrze jest skonsultować wątpliwości z dobrą kancelarią adwokacką. Porada u specjalistów w dziedzinie prawa cywilnego często pozwala uniknąć niepotrzebnych komplikacji i perturbacji.
Procedura umowy dożywocia
Aby sporządzić umowę dożywocia, należy udać się do notariusza, ponieważ wymaga ona formy aktu notarialnego, ze względu na to, że dotyczy nieruchomości. Notariusz jest odpowiedzialny za jej sporządzenie i upewni się, że strony działają z własnej woli oraz są świadome konsekwencji prawnych. Należy też uiścić taksę notarialną, która zależy od wartości nieruchomości.
Warto zaznaczyć, że umowa dożywocia powinna być przemyślana, ponieważ wpływa na przyszłość i zabezpiecza interesy zarówno osoby przekazującej nieruchomość, jak i nabywającej ją w zamian za określone świadczenia. Jednak zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem przed podpisaniem takiej umowy, aby dokładnie zrozumieć jej skutki prawne oraz wybrać najlepsze rozwiązanie dostosowane do indywidualnych potrzeb i sytuacji prawnej.
Znaczenie profesjonalnej pomocy prawnej przy zawieraniu umowy dożywocia
Umowa dożywocia jest złożonym prawnie dokumentem, który łączy interesy dwóch stron – osoby przekazującej nieruchomość (dożywotnika) i nabywcy. Choć wydaje się, że to tylko formalność, zawierając taką umowę, nie można pomijać istotnych kwestii. Dlatego pomoc kancelarii adwokackiej lub prawnika jest niezwykle ważna przy sporządzaniu umowy dożywocia. Oto dlaczego warto skonsultować się z prawnikiem:
- Umowa dożywocia ma swoje własne zasady i przepisy, które można łatwo przeoczyć, jeśli nie jesteś prawnikiem. Pomoc prawnika może pomóc w uniknięciu błędów i zapewnić, że umowa jest prawidłowo sformułowana.
- Umowa dożywocia reguluje prawa i obowiązki obu stron. Prawnicy czuwają, czy interesy każdej ze stron są odpowiednio chronione. Mogą dostosować treść umowy do indywidualnych potrzeb i sytuacji prawnej stron.
- Dzięki pomocy prawnika można uniknąć późniejszych konfliktów i sporów wynikających z umowy dożywocia. Prawnik może pomóc w zapobieżeniu problemom, które mogą się pojawić w przyszłości.
- Umowa dożywocia ma dalekosiężne konsekwencje prawne, w tym wpływ na dziedziczenie i obciążenia podatkowe. Prawnicy pomogą w zrozumieniu tych skutków i pomogą dostosować umowę do konkretnej sytuacji.
- Prawnicy mają dogłębną wiedzę na temat przepisów prawa dotyczących umowy dożywocia. Dzięki temu mogą dostosować treść umowy do obowiązujących przepisów prawa.
- Każda umowa dożywocia jest inna, a prawnik jest w stanie dostosować ją do indywidualnych potrzeb i sytuacji prawnej stron. Pomoc prawna zapewnia spersonalizowane podejście.
Podsumowanie
Umowa dożywocia jest zawiłą kwestią prawną, która ma wpływ na wiele aspektów życia. Dlatego warto skonsultować się z prawnikiem lub kancelarią adwokacką przed jej zawarciem. Pomoc prawna pomaga uniknąć błędów, zrozumieć skutki prawne, dostosować treść umowy do indywidualnych potrzeb i chroni interesy obu stron. Zrozumienie, że pomoc prawnika jest niezbędna w tym procesie, to klucz do udanej umowy dożywocia.
Bibliografia:
- Radel K., Umowa dożywocie i jej funkcja alimentacyjna, Białystok 2016.
- Wesołowska E., Ustawa ureguluje zasady renty dożywotniej. Bezpośredniej dla klienta,Dziennik Gazeta Prawna” z 16-18 listopada 2012 r.
- Wolter A., Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 2001.
- Woźniak Z., Umowa o dożywocie w prawie polskim, Warszawa, 2019.