Sprawa o zasiedzenie. Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Sprawa o zasiedzenie

Pojęcie zasiedzenia ciężko jednoznacznie zdefiniować. Można jednak pokusić się o określenie na czym ono polega. Zdaje się, że najodpowiedniejszym byłoby stwierdzenie, że zasiedzenie polega na przekształceniu posiadacza samoistnego w podmiot wykonywanego przez niego prawa, po upływie określonego czasu, w tym spełnieniu wszelkich pozostałych ustawowych wymogów (tak też: M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 4, Warszawa 2024, Komentarz do art. 172 k.c.). Zasiedzenie następuje bowiem z mocy prawa.

W niniejszym artykule skupimy się na dwóch najczęściej poruszanych aspektach przez Klientów, a mianowicie zasiedzeniu nieruchomości oraz rzeczy ruchomych.

Zgodnie z brzmieniem art. 172 § 1 i 2 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z kolei  posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze
(art. 174 k.c.).

Z powyższego wynika zatem, że:

1. w przypadku nieruchomości, nabycie własności przez zasiedzenie nastąpi w przypadku kumulatywnego wystąpienia dwóch przesłanek, tj. nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości oraz upływu terminu wynoszącego 20 lat (dobra wiara) bądź 30 lat (zła wiara);

2. w przypadku ruchomości, nabycie własności przez zasiedzenie nastąpi zaś tylko w przypadku nieprzerwanego posiadania samoistnego ruchomości w dobrej wierze oraz upływu terminu wynoszącego 3 lata.

Innymi słowy przy zasiedzeniu nieruchomości nie ma znaczenia dobra bądź zła wiara, co jednak odmiennie kształtuje się w przypadku ruchomości. Zła wiara posiadacza ruchomości wyłącza możliwość jej zasiedzenia.

Kiedy nie dojdzie do zasiedzenia?

Do zasiedzenia nie dojdzie wtedy, kiedy nie zostaną spełnione w sprawie wszystkie przesłanki wynikające z art. 172 k.c. (nieruchomość) bądź też z art. 174 k.c. (ruchomość). A więc między innymi wtedy, kiedy Sąd ustali, iż posiadanie nie miało charakteru samoistnego (było posiadaniem zależnym). Bądź też wówczas, gdy nie upłynęła odpowiednia ilość czasu wynikająca z przepisów albo te  posiadanie nie było nieprzerwane.

Posiadanie samoistne i nieprzerwane

Warto w tym miejscu przywołać postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 28 października 2024 r., sygn. akt: I CSK 1922/24, zgodnie z którym: Rodzaj posiadania (samoistne lub zależne) zdeterminowany jest przede wszystkim zakresem faktycznego władztwa nad rzeczą oraz faktem, czy odbywa się ono za wyraźną lub dorozumianą zgodą innej osoby (w tym właściciela). Posiadanie samoistne to władztwo nad rzeczą z wyłączeniem innych osób i niezależne od wyraźnej lub dorozumianej zgody innej osoby, w tym w szczególności niezależne od zgody i woli właściciela. Każdy posiadacz samoistny obejmuje rzecz w posiadanie dlatego, że z usprawiedliwionych przyczyn uważa się za właściciela albo dlatego, że chce rzeczą władać dla siebie, jak właściciel, chociaż wie, że nie jest właścicielem. Dla oceny rodzaju posiadania ma znaczenie czy posiadacz objął rzecz w posiadanie z woli właściciela i na zasadach przez niego określonych, czy też niezależnie od woli właściciela lub nawet wbrew jego woli czy świadomości. Objęcie rzeczy w posiadanie za zgodą właściciela, nawet tylko dorozumianą, i posiadanie jej w zakresie przez właściciela określonym lub tolerowanym świadczy z reguły o posiadaniu zależnym, choćby posiadacza z właścicielem nie łączył żaden stosunek prawny. Posiadacz włada wtedy rzeczą „jak” osoba mająca prawo, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą i zgodnie z art. 336 KC jest posiadaczem zależnym.

Z uwagi na fakt, iż udowodnienie ciągłości posiadania przez cały okres zasiedzenia pozostaje mocno utrudnione, ustawodawca wzmocnił sytuację posiadacza ustanawiając m.in. w art. 340 k.c. domniemanie ciągłości posiadania, fikcję prawną ciągłości posiadania przywróconego (art. 345 k.c.) oraz domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.).

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości. Jak i gdzie złożyć wniosek o zasiedzenie?

Wniosek składa się do sądu rejonowego jako rzeczowo właściwego (art. 507 k.p.c.). Miejscowo właściwy jest wyłącznie sąd położenia rzeczy (art. 606 k.p.c.). Sprawa rozpoznawana jest w postępowaniu nieprocesowym.

Wniosek powinien czynić zadość wymogom wynikającym z art. 187 k.p.c. oraz art. 126 k.p.c., z tym zastrzeżeniem, że zamiast pozwanego należy wskazać osoby zainteresowane (art. 511 § 1 k.p.c.), które będą występowały w sprawie w charakterze uczestników postępowania. Ponadto, jeżeli wniosek dotyczy nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej lub dla których prowadzony jest zbiór dokumentów, należy dołączyć do wniosku odpis z księgi wieczystej bądź też zaświadczenie o stanie prawnym jaki wynika ze zbioru dokumentów. Innymi słowy, wówczas najlepiej załączyć odpis z księgi wieczystej, wyrys i wypis z rejestru gruntów, czy też dokumentację z której wynika fakt nieprzerwanego posiadania oraz gospodarowanie gruntem.

Wniosek można złożyć bezpośrednio w biurze podawczym właściwego sądu, bądź też nadać skompletowane pismo przesyłką pocztową (listem poleconym) na adres siedziby sądu. W drugim przypadku, za moment złożenia wniosku zostanie uznany dzień nadania przesyłki w placówce pocztowej. Należy pamiętać, aby do wniosku dołączyć wszelkie wymienione w jego treści załączniki oraz odpisy pisma dla wszystkich uczestników.

Wnioskodawca we wniosku powinien dokładnie określić przedmiot zasiedzenia, rodzaj nabytego prawa i osobę, która to prawo zasiedziała, a ponadto określić stan faktyczny sprawy, który w jego ocenie skutkuje zasiedzeniem. 

Z uwagi na fakt, iż do zasiedzenia dochodzi z mocy samego prawa, za niezbędne uznaje się również precyzyjne ustalenie w toku postępowania daty zasiedzenia. Sąd nie jest jednak związany wskazaną przez wnioskodawcę datą nabycia. Innymi słowy, nie jest to obligatoryjny element wniosku. Wskazanie przez sąd w postanowieniu o stwierdzenie zasiedzenia daty, w której nastąpiło nabycie prawa, jest zatem wynikiem samodzielnej oceny sądu, której dokonuje on z urzędu, niezależnie od ewentualnej treści wniosku w tym zakresie, a także stanowiska innych uczestników postępowania (tak: uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 października 2018 r., III CZP 1/18).

UWAGA: Jeżeli z okoliczności danej sprawy wynika, że do nabycia przez zasiedzenie doszło w różnym czasie przez różne podmioty, wnioskodawca winien wskazać z którym żądaniem występuje, wykazując jednocześnie swój interes prawny w tym zakresie.

Sprawa o zasiedzenie – kto może wystąpić z wnioskiem?

Z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia własności może wystąpić każda zainteresowana osoba (art. 609 § 1 k.p.c.). W szczególności w kręgu zainteresowanych należy wskazać osobę, która nabywa rzecz przez zasiedzenie, jej następcę prawnego, czy też wierzyciela nabywcy. Osoba, która składa wniosek określana jest mianem wnioskodawcy. Uczestnikiem postępowania jest uprzedni właściciel bądź też współwłaściciele, tudzież ich następcy prawni.

Co do zasady, nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia mogą wszystkie podmioty posiadające zdolność prawną. Istnieją jednak pewne ograniczenia podmiotowe bądź podmiotowo – przedmiotowe takowej możliwości.

Cudzoziemcy

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia.

Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest natomiast:

1)  osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;

2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą;

3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;

4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

(art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców)

Rolnicy indywidualni

Z dniem 5 października 2023 r. utracił moc art. 172 § 3 k.c., w myśl którego nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie mógł wyłącznie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: UstRolU), jeżeli ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 UstRolU powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczyła 300 ha użytków rolnych.

UWAGA: Powyższy przepis, mimo jego uchylenia, ma znaczenie z uwagi na brzmienie obowiązującego nadal art. 14 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: WstrzSprzNierRolU). Przedmiotowy przepis stanowi bowiem, że art. 172 § 3 k.c. nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie WstrzSprzNierRolU, co miało miejsce 30 kwietnia 2016 r.

Z powyższego zatem wynika, że posiadacze którzy nie byli rolnikami indywidualnymi albo tacy, którzy są bądź staliby się w wyniku zasiedzenia właścicielami 300 ha użytków rolnych, zachowywali możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnych, jeżeli okres zasiedzenia upływał przed 30.04.2019 r.

O co pyta sąd w sprawie o zasiedzenie?

Warto zacząć od tego, że w sprawie o zasiedzenie przeprowadzenie rozprawy jest obligatoryjne.

Rodzaj i charakter pytań wynika zaś między innymi z samego brzmienia art. 172 k.c. oraz art. 174 k.c. Sąd zobligowany jest bowiem ustalić, czy w sprawie zostały spełnione przesłanki zasiedzenia, a więc w szczególności, czy miało miejsce nieprzerwane posiadanie samoistne rzeczy oraz czy upłynął określony ustawowo czas umożliwiający stwierdzenie takiego zasiedzenia, w tym także czy posiadanie było w dobrej, czy też złej wierze.

Dobra i zła wiara

Pojęcia dobrej i złej wiary nie zostały zdefiniowane w kodeksie cywilnym, niemniej wynikają z ugruntowanego już orzecznictwa.

Zasiadującego posiadacza można uznać za posiadacza w dobrej wierze wówczas, gdy w wyniku błędnego, usprawiedliwionego towarzyszącymi okolicznościami, przekonania że posiadane prawo mu przysługuje i nie narusza cudzego prawa rozpoczął posiadanie w okolicznościach je usprawiedliwiających. (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 lipca 2020 r., III CSK 9/18).

Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto błędnie przypuszcza, że nie jest właścicielem rzeczy, a w złej wierze pozostaje ten kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 marca 2009 r., I CSK 360/08).

Przykładowe pytania Sądu:

1. kiedy oraz w jaki okolicznościach doszło do rozpoczęcia użytkowania rzeczy?;

2. czy wiadomym Panu/Pani było/jest kto jest właścicielem rzeczy?;

3. ile czasu trwa korzystanie z rzeczy?;

4. korzysta Pan/Pani z rzeczy całej, czy też wyłącznie z jej części?;

5. jakie czynności podejmowane są w ramach korzystania z rzeczy? (np. czy są opłacane podatki, media za nieruchomość);

6. czy posiadanie zostało w jakikolwiek sposób przerwane?;

7. czy inne osoby wiedzą o posiadaniu rzeczy?;

8. czy właściciel wyraził zgodę na użytkowanie rzeczy? czy została zawarta z właścicielem rzeczy umowa dotycząca korzystania z niej?;

Powyższe pytania mają charakter wyłącznie przykładowy. Nie ma bowiem możliwości przewidzieć z góry zamkniętego ich katalogu.

Kto ponosi koszty sądowe w sprawie o zasiedzenie?

W pierwszej kolejności przedstawimy, jak kształtuje się opłata sądowa od wniosku, której wysokość wynika z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

W sprawach o zasiedzenie:

1. nieruchomości – opłata sądowa wynosi 2.000 zł (art. 40 u.k.s.c.);

2. ruchomości – opłata sądowa wynosi 100 zł (art. 23 pkt 1 u.k.s.c.);

3. służebności przesyłu – opłata sądowa wynosi 100 zł (art. 23 pkt 1 u.k.s.c.);

4. służebności gruntowej – opłata sądowa wynosi 200 zł (art. 39 ust. 1 pkt 3 u.k.s.c.).

Opłatę sądową uiszcza wnioskodawca, załączając potwierdzenie zapłaty do wniosku.

Inicjując postępowanie sądowe należy mieć na uwadze także dodatkowe koszty, chociażby związane z pozyskaniem odpowiednich dokumentów (np. wypisu z ewidencji gruntów). Niewykluczone, że w sprawie koniecznym będzie również przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety, np. wówczas, gdy zachodzi niepewność bądź też rozbieżność granic posiadania. Konieczność zasięgnięcia opinii biegłego wiąże się z kolei z obowiązkiem zapłaty chociażby zaliczki na poczet jego wynagrodzenia, do którego najczęściej obligowana jest osoba składająca wniosek o przeprowadzenie takowego dowodu.

W sprawach o zasiedzenie koniecznym pozostaje nadto prawidłowe ustalenie kręgu uczestników postępowania. Niejednokrotnie zdarza się jednak, że wnioskodawca nie ma w tym zakresie wiedzy. Wówczas sąd musi podjąć działania w tym przedmiocie, np. wystąpić z zapytaniem o informację z bazy danych PESEL, co również wiąże się z kolejnym kosztem.

Powyższe wydatki mają wyłącznie przykładowy charakter, których wystąpienie będzie uzależnione od wielu czynników (m.in. od posiadanej przez wnioskodawcę wiedzy, zgromadzonej przez niego dokumentacji, czy też charakteru skomplikowania sprawy).

Ostateczny podział kosztów przez sąd nie jest jednoznaczny i zależy od przebiegu sprawy i postępowania stron.

Co do zasady, każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.).

Jeżeli jednak uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości. To samo dotyczy zwrotu kosztów postępowania wyłożonych przez uczestników (art. 520 § 2 k.p.c.).

Co więcej, jeżeli interesy uczestników są sprzeczne, sąd może włożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika. Przepis powyższy stosuje się odpowiednio, jeżeli uczestnik postępował niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie (art. 520 § 3 k.p.c.).

Mając na uwadze powyższe, nie można z góry jednoznacznie określić, kto ostatecznie poniesie w danej sprawie koszty sądowe oraz w jakim zakresie.

Niemniej udział doświadczonego pełnomocnika w sprawie z całą pewnością może pozytywnie wpłynąć na przebieg postępowania, a co za tym idzie na sposób podziału kosztów.

Przeczytaj również:

Jak wygląda proces przekształcenia spółki?

Jak stworzyć spółkę z o. o?

Koszty zastępstwa procesowego w 2025 roku